Droit de préemption des communes

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L’article 58 de la loi n° 2005-882 du 2 août2005 ainstitué un droit de préemption au profit des communes sur les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux et de baux commerciaux.

 

Le décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007 est venu préciser les modalités d’exercice de ce droit.

 

Au terme de ces textes, la procédure à suivre par une commune souhaitant mettre en œuvre son droit de préemption légal est constituée des étapes suivantes :

 

  1. La délimitation d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité

 

L’exercice par la commune de son droit de préemption légal est subordonné à un important travail préalable de délimitation du périmètre, au sein duquel l’ensemble des fonds de commerce, des fonds artisanaux et des baux commerciaux pourront faire l’objet du droit de préemption communal (article L. 214-1 du Code de l’urbanisme).

 

Au terme de l’article R. 214-1 du Code de l’urbanisme, « Lorsqu’une commune envisage d’instituer le droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux prévu par l’article L. 214-1, le maire soumet pour avis le projet de délibération du conseil municipal à la chambre de commerce et d’industrie et à la chambre des métiers et de l’artisanat dans le ressort desquelles se trouve la commune« .

 

Cet article précise que le projet de délibération doit être accompagné d’un projet de plan délimitant le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. A cet égard, la Chambrede Commerce et d’Industrie de Paris avait proposé, dans un rapport du 28 juin 2007, à l’intention des communes, des critères concrets d’aide à la délimitation des périmètres (éléments de commercialité, coût des loyers, conditions d’accès, état du foncier…).

 

En outre, un rapport analysant, d’une part, la situation du commerce et de l’artisanat de proximité à l’intérieur du périmètre proposé et d’autre part, les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale, doit être communiqué par le maire aux deux organismes visés à l’article R. 214-1 en même temps que le projet de délibération.

 

La chambre de commerce et la chambre des métiers disposent ensuite d’un délai de deux mois pour transmettre leurs observations sur le projet de la commune. En l’absence de remarques dans ce délai, l’avis de ces organismes est réputé favorable (article R. 214-1).

 

  1. La publication de la délibération approuvant le projet de délimitation du périmètre

 

L’article R. 214-2 du Code de l’urbanisme prévoit que la délibération du conseil municipal fait l’objet des mesures de publicité et d’information dans les conditions prévues à l’article R. 211-2.

 

Cette disposition précise que la délibération doit être affichée en mairie pendant un mois et que mention doit en être faite dans deux journaux diffusés dans le département.

 

La date à laquelle sont effectuées ces mesures de publicité détermine la date d’entrée en vigueur de la décision municipale (le premier jour de l’affichage pour la publicité en mairie).

 

En conséquence, il est nécessaire, dans un premier temps, d’examiner si la commune dans laquelle se situe le fonds, ou le local objet du bail, a adopté une délibération délimitant un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité et, dans l’affirmative, si cette décision a été régulièrement publiée.

 

Compte tenu de la très récente publication du décret portant application de la loi instituant le droit de préemption légal des communes, il est vraisemblable que de nombreuses communes n’aient pas encore délibéré sur cette question, ni même présenté de projet aux chambres de commerce et d’artisanat concernées.

 

Toutefois, certaines communes ont pu prendre de telles délibérations antérieurement à la parution du décret du 26 décembre 2007, en application des seules dispositions légales.

 

Dans la mesure où le décret ne règle pas la question de ces éventuelles délibérations, la question de leur validité risque de suscité certains contentieux.

 

3. L’exercice par la commune de son droit de préemption

 

Une fois la délibération adoptée et régulièrement publiée, la commune peut exercer son droit de préemption lors de chaque cession, à titre onéreux, d’un fonds commercial, d’un fonds artisanal, ou d’un bail commercial situé dans le périmètre délimité, à l’exception de celles compris dans un plan de sauvegarde (article L. 626-1 du Code de commerce) ou dans un plan de cession en redressement (article L. 631-22) ou liquidation (L. 642-1 et suivants) judiciaire (article R. 214-3 du Code de l’urbanisme).

 

A cet effet, tout cédant dont le fonds ou le local est concerné par la délibération, devra adresser par pli recommandé avec demande d’avis de réception à la commune, préalablement à la cession et ce, à peine de nullité de l’acte, une demande préalable précisant le prix et les conditions de la cession (article L. 214-1, alinéa 2 et R. 214-4 du Code de l’urbanisme).

 

La commune dispose d’un délai de deux mois pour prendre l’une des décisions suivantes (article R. 214-5 alinéa 2) :

 

–       notifier au cédant sa décision d’acquérir aux prix et conditions indiqués dans la demande préalable ;

–       notifier au cédant sa décision d’acquérir aux prix et conditions fixés par l’autorité judiciaire, saisie par la commune en cas de désaccord sur ces éléments ;

–       notifier au cédant sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption.

 

L’article R. 214-5 précise par ailleurs que le silence gardé par la commune au terme du délai de deux mois vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption.

 

En cas d’acquisition du fonds ou du bail par la commune, l’acte de cession est dressé dans un délai de trois mois suivant, soit la notification de l’accord sur le prix et les conditions indiqué dans la déclaration préalable, soit la décision de justice devenue définitive en cas de désaccord sur ces éléments (article R. 214-9 du Code de l’urbanisme).

4. Procédure particulière en matière de vente par adjudication

 

L’article R. 214-7 du Code de l’urbanisme prévoit qu’ « En cas de cession d’un fonds artisanal, d’un fonds de commerce ou d’un bail commercial par voie d’adjudication, le commissaire-priseur judiciaire, le greffier de la juridiction ou le notaire chargé de procéder à la vente, selon la nature de l’adjudication, procède à la déclaration préalable prévue à l’article L. 214-1. (…) Elle est adressée au maire trente jours au moins avant la date fixée pour la vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

 

« Le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de trente jours à compter de l’adjudication pour notifier, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au greffier ou au notaire sa décision de se substituer à l’adjudicataire. » (…)

 

« La substitution ne peut intervenir qu’au prix et aux conditions de la dernière enchère ou de la surenchère. »

 

« Le greffier, le notaire ou le rédacteur de l’acte, selon les cas, informe l’adjudicataire évincé de l’acquisition réalisée par voie de préemption. »

 

De manière similaire, en cas de cession de gré à gré d’un fonds ou d’un bail commercial autorisée par le juge-commissaire en liquidation judiciaire (article L. 642-19 du Code de commerce), le liquidateur est tenu de procéder à une déclaration préalable auprès du maire, afin de permettre à la commune d’exercer son droit de préemption.

 

En cas d’acquisition par la commune, le liquidateur en informe l’acquéreur évincé (article R. 214-8 du Code de l’urbanisme).